선대인 “미친 부동산을 말하다”

선대인 작가는 대표적인 부동산 폭락론자로 알려져 있다. 지금은 결국, 그의 말이 맞았다고 할 수 있지만, “미친 부동산을 말하다”라는 책이 출간된 2013년에는 온갖 다양한 자료를 가지고 와서 부동산이 폭락할 것이라고 예측했지만, 결국에는 부동산 가격이 끊임없이 상승하고 말았다.

부동산 상승 추세는 코로나 이후인 2022년까지도 지속이 되었는데, 최근에는 미국 연방준비위원회(FED)가 2023년부터 고금리 기조를 유지하면서 투자심리가 위축이 되었고, 그로 인해서 우리나라의 부동산 역시도 침체에 들어가게 되었다.

결과론적으로 보면, ”부동산“ 가격이 결국 떨어진 것은 맞지만, 책이 출간된 지 10년이 넘은 시점에 그 말이 이루어지게 되었으니, 조금은 멋적은 예측이라고도 할 수 있을 것이다.

“선대인 : 미친 부동산을 말하다.”

선대인 작가의 “미친 부동산을 말하다”라는 책은 당시 “부동산 공화국”이라고 불릴 정도로 부동산에 많은 자산이 몰려있던 대한민국에서 부동산의 거품이 곧 걷히고, 부동산이 폭락할 가능성이 높으니 미리 대응해야 한다는 내용을 담고 있는 책이다.

실제로 최근 미국 연방준비위원회의 금리 인상으로 인해서, 우리나라의 경기가 침체가 되고, 부동산이 하락세로 들어서기 전까지 우리나라는 ”부동산 불패 신회“라는 말이 있을 정도로, 우리나라의 부동산 가격은 끊임없이 상승해왔다.

이는 어쩌면, 우리나라의 자연스러운 경제성장과 함께 찾아온 결실이라고 할 수 있을 것이다. 2000년 – 2010년까지 우리나라의 경제는 끊임없이 성장했다. 나라의 평균 연령도 지금에 비해서 10세 이상 낮을 정도로 젊은 활력을 바탕으로 한 역동성을 갖추고 있는 국가였다. 여기에 인접하고 있는 중국 역시도 엄청난 성장률을 보였다. 우리나라는 대중국 무역을 통해서 이 시기 엄청난 성장을 하며, 중진국을 벗어나 결국 선진국의 반열에 오를 수 있었다.

이 시기, “부동산” 가격은 꾸준히 상승해왔다. 임금 상승폭보다 부동산 상승폭이 훨씬 더 큰 상황이었기에 많은 사람들이 ”일”을 해서는 집을 장만할 수 없기에 좌절감에 빠지기도 했다.

”고금리, 노동인구 감소, 고령화, 고유가“

2024년 현재의 상황은 과거와는 정반대의 상황이다. 코로나19를 거치면서 경제는 더욱더 힘든 상황으로 빠져들고 있다. 급격한 물가 상승에 고금리를 유지하고 있다. 미국의 경우에는 그나마 고금리에도 경제가 잘 버텨주고 있어서 상대적으로 괜찮은 상황이지만, 우리나라의 경우에는 제조업 중심의 환경, 고령화 이슈로 인해서, 미국의 금리를 따라가지 못하고 있는 상황이 되었다. 내수 경제가 따라가지 못하니, 결국 우리나라는 경기침체 상황으로 들어서고 있다.

여기에 전세계 전체적인 노동인구의 감소로 인해서, 더 이상 값싸고 질좋은 제품과 서비스가 공급이 되지 않고 있는 상황이다. 여기에 최근에 벌어지고 있는 러시아-우크라이나, 중동전쟁 등은 경기침체에 불을 지폈다. 이러한 영향으로 결국, ”부동산“가격이 하락하고 있는 상황이다.

“선대인 연구소에서 2013년 예측한 부동산”

다시, 책으로 돌아가보면, 책에서는 그동안 대한민국의 부동산 가격이 상승한 이유에 대해서 설명하고 있다. 집값을 떠받치려는 정부의 정책으로 인해서 부동산에 대한 대출이 발생했고, 이러한 부동산 대출로 인해서 결국, 부동산 가격에 거품이 발생하게 되었다는 것이다.

이러한 내용을 뒷받침하기 위해서 책에서는 다양한 통계자료를 소개하고 있다. 이러한 통계자료를 바탕으로 볼 때, 집값이 꾸준히 상승하고 있는 추세이니, 누군가는 시세차익을 위해서 집을 구매하게 되었고, 누군가는 지금 집을 구매하지 않으면 나중에는 집을 아예 구입할 수 없는 상화이 될까하는 우려에 추격매수한 사람들이 많이 발생했다는 것으로 분석한다.

이러한 상황에서 정부 역시도 “집값”을 떠받치는데 상당한 노력을 했다고 저자는 말한다. 지금과 비교해보면, 당시의 경제는 지금보다는 나은 상황이라고 할 수 있지만, 그 당시에도 사람들은 경제가 좋지 않다고 여겼다. 정부 입장에서는 경기도 좋지 않은 상황에 집값까지 떨어지게 되면, 경기가 더 좋지 않아질 수 있기에 대출을 해주는 방식으로 통해서 무리하게 집값을 떠받치게 되었다는 것이다.

“박근혜 정부의 부동산 대책”

당시 박근혜 정부는 이러한 우려에 부동산 대책을 내놓기도 했다. 책에서도 이러한 정부의 부동산 정책에 대해서 직접적으로 다루고 있다. 저자는 박근혜 정부가 내놓는 부동산 정책의 경우에는 모두 미봉책에 불과하다는 입장을 취한다. 결국, 정부가 내고 있는 정책은 돈이 있는 사람들을 더 배불려주는 정책에 가깝다고 볼 수 있는 것이다.

”국내 부동산의 시나리오별 예측“

책에서는 국내 부동산의 미래에 대해서도 예측하고 있다. 통계자료를 바탕으로 자료 해석을 통해서 추후 부동산의 추세에 대해서 예측하고 있다. 앞으로 대한민국의 부동산 시장에서 벌어질 수 있는 상황을 시나리오별로 예측해서 발생할 수 있는 가능 상황을 위주로 하나씩 설명하고 있다.

실제로 책에서도 근거자료로 쓰고 있는 것이 2015년 즈음 “노동력”이 정점을 찍고, 그 이후로는 노동인구가 감소하게 된다는 것이다. 그렇기에 이를 바탕으로 부동산 가격이 2015년 즈음부터 거품이 빠지며 하락할 수 있다는 예측을 조심스럽게 하고 있다.

“예상하지 못했던 1인 가구의 등장”

하지만 예상하지 못했던 점이 있다. 바로 “1인 가구”가 갑작스럽게 많이 등장하게 되었다는 점이다. 1인 가구가 예상보다 훨씬 더 많이 등장하게 되면서, 여전히 수도권의 부동산은 부족 현상을 겪게 되었다. 이로 인해서 결국 부동산은 가격은 꾸준히 상승했다.

2019년 코로나19가 발생하면서, 기업들이 위기에 처하자 “기준금리”를 제로 금리로 인하한 것 역시도 부동산 가격 상승에 한몫했다. 경기는 침체되었는데, 시장에 돈이 너무 많이 풀렸던 것이다. 결국 이렇게 시장에 풀린 돈은 우리나라에서는 부동산으로, 미국에서는 주식, 그리고 당시 새롭게 급부상했던 가상자산 등으로 흘러들어갔다. 이러한 과정을 통해서 결국, 우리나라는 포스트 코로나 시대로 들어가기 전까지는 계속된 부동산 가격 상승이 진해되었다.

“2024년 이후, 앞으로의 부동산은 어떻게 될까?”

그렇다면, 2024년 지금 현재 대한민국은 어떤 상황에 자리하고 있을까? 코로나19를 거치면서, 학습하게 된 것이 있다. 결국, 부동산이나, 주식 등의 자산의 경우에는 큰 흐름 속에 있다는 것이다.

결국, 세계 경제에 큰 영향을 미치는 미국의 기준금리에, 우리나라는 영향을 받을 수밖에 없다. 결국, 미국의 기준금리 인하 결정이 언제 나오는지에 따라서, 우리나라의 부동산도 영향을 받게 될 것이다.

여기에, 지속적인 노동감소와 고령화 사회로의 진입 역시도 뺴놓을 수 없는 변수이다. 과거와 같이 값싼 노동력이 무한정 공급되던 시대는 이제 끝났다. 노동력의 감소는 물가상승으로 이어지고, 물가상승은 금리인하를 하지 못하게 압박하는 요소로 작용한다. 미국 연방준비위원회가 함부로 금리인하를 하지 못하고 있는 이유가 바로 물가 상승 때문이다.

그러므로, 섣부른 예측을 하기는 어렵지만, 소위 말하는 “노른자” 자리에 자리하고 있는 부동산을 결국 시간이 지나며, 화폐 가치가 하락하며, 가격이 상승할 수 있겠지만, 그렇지 않은 지역은 무난하게 가격이 유지가 되거나, 하락할 가능성도 배제할 수는 없을 것이다.

“선대인, 미친 부동산을 말하다 : 아직 알려지지 않은 것들, 더 이상 피할 수 없는 것들”