박정수 “나는 갭 투자로 300채 집주인이 되었다.”

최근 몇년을 제외하고 대한민국은 “부동산 공화국”, “부동산 불패신화”라는 말이 있을 정도로 대한민국의 부동산은 시간이 지나면서 꾸준히 상승했다.

이러한 기세는 고물가로 인해 미국 연방준비위원회가 “고금리” 기조를 유지하면서 깨지고 있는 추세이지만, 2010년대의 대한민국의 부동산은 계속해서 상승하고 있는 추세였다.

”대한민국에서 찾을 수 있는 전세제도가 집값 상승을 부추겼다?”

대한민국에서는 다른 나라에서는 볼 수 없는 독특한 형태의 부동산 제도가 있다. 바로 ”전세“라는 제도이다. 이는 은행을 거치지 않고, 개인간 신용거래를 하는 방식이라고 할 수 있다.

대한민국 부동산의 상승은 주범을 정부 정책과 전세 제도로 꼽을 수 있을 정도로, 집값 상승을 부추기는 촉매재 중의 하나라고 할 수 있을 것 같다.

”전세 제도를 활용하여 자산을 늘리는 방법“

책에서 소개하고 있듯이, 부동산이 계속해서 상승하고 있는 상황에서 전세제도를 잘 활용해서 건물주가 되면, 엄청난 시세차익을 얻을 수 있다. 이 책의 저자 ”박정수“ 씨는 이러한 전세제도의 허점을 이용해서, 자산을 늘린 인물이다.

그가 전세제도를 이용해서 부동산을 늘린 방법을 사람들과 공유하고, 또다른 사람들의 그의 젼략을 이용해서 자산을 늘릴 수 있도록 한 것으로 보이는데, 이러한 전략은 부동산 가격 상승기에는 효과적으로 쓰일 수 있지만, 부동산 하락기에는 독으로 작용할 수 있다.

“부동산 하락이 가져온 전세 사기“

최근 대한민국은 ”전세 사기“ 사건을 겪었다. 한 사람이 여러 채의 집을 전세로 소유하고 있는 상황에서 부동산 가격이 하락하면서 벌어진 현상이다. 부동산 상승기에는 전세가격으로 인해서 계속된 갭투자를 통해서 이익을 낼 수 있지만, 부동산이 하락할 떄는 수익으로 발생했던 부분이 모두 ”손실“로 다가오는 것이다.

하지만, 건물주 입장에서는 전세제도에서는 이러한 위험이 어느 정도 상실이 되는데, 이러한 점을 악용해서 결국, 전세 피해자가 발생하게 된 것이다.

“갭투자 성공의 열매는 내것, 실패의 손실은 네것”

이러한 부동산 갭투자 방식에 대한 허점을 한 마디로 정리하면, ”성공하면 이득은 내것, 실패하면 손실은 네것“이라는 것이다.

부동산 가격이 상승해서 갭투자가 성공하면 수익의 열매는 “투자자”의 것이 되지만, 부동산 가격이 하락해서 부동산 투자가 실패하면, 실패로 인한 손실은 전세 세입자가 떠앉는 구조이다.

결국 투자자 입장에서는 손해볼 것이 없는 구조이다. 이러한 허점이 최근 부동산 가격 하락에서 드러났다고 할 수 있고, 이는 결국 ”전세사기“라는 용어를 만들어 냈다.

“박정수의 부동산 갭투자 전락”

박정수 저자의 ”나는 갭 투자로 300채 집주인이 되었다“라는 제목의 책은 이러한 ”성공하면 내것, 실패하면 네것“이라는 갭투자 방식을 통해서 여러 채의 부동산을 소유하는 전략을 소개하고 있는 책이다.

당시 저자는 우리나라의 평균 물가상승률을 4%로 보았고, 그에 맞게 부동산 매매가와 전세가가 상승할 것으로 보았다. 당시 전세대란이 다가오고 있었으니, 전세가는 더욱더 오를 것이라는 전제하에 전세 제도를 통해서 갭투자를 하는 전략을 취한다.

결과적으로 수년간은 부동산 가격의 상승으로 저자는 수익을 냈겠지만, 최근 부동산 가격의 하락세로 들어선 상황에서는 여러 피해자를 만들어 낼 수 있는 전략이다. 실제로 ”박정수“ 씨에 관련된 여러 기사를 검색해보니, 최고 452채의 부동산을 소유했던 적이 있고, 부동산 가격의 하락으로 여러 사람들에게 피해를 준 것으로 보인다.

한 때는 전세 갭투자 전략으로 책을 쓰기도 하고, 이름을 날리기도 하며, EBS 방송에도 출연했지만, 결국 부동산 하락기에는 모든 것이 물거품이 되고 말았다. 한 쪽만 보고 전략을 세우지 말고, 부동산 상승기, 하락기를 모두 고려해서 상황에 맞는 안정적인 투자를 했다면 어땠을까 하는 생각을 해본다.

지금처럼 불확실성이 계속해서 유지되는 상황에서, 투자에 대해서는 과거에 비해서 보다 더 신중하게 해야할 것이다.

”나는 갭 투자로 300채 집주인이 되었다.”